YARGITAY
- HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2014/8709
Karar Numarası: 2014/10350
Karar Tarihi: 24.09.2014
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ
HAK VE NESAFET ORANINDA İNDİRİM YAPILAMASI
TAŞINMAZIN EMSAL VE RAYİÇLERE GÖRE BOŞ OLARAK KİRAYA VERİLEBİLECEĞİ BEDELİN BELİRLENMESİ
Özeti: Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, kira bedelinin tespiti talep edilen dönemde kira bedeli hak ve nesâfet ilkesine göre belirleneceğinden, talep konusu taşınmazın emsal ve rayiçlere göre boş olarak kiraya verilebileceği bedelin belirlenmesi için bilirkişiden denetime elverişli rapor alınarak, belirlenen kira bedelinden hak ve nesâfet oranında indirim yapılarak, kısmen kabule ilişkin kararın sadece davalı tarafından temyiz edilmiş olması nedeniyle usulü kazanılmış haklara da riayet edilerek karar verilmesi gerektiğinden hükmün bozulmasına karar vermek gerekmektedir.
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kiracılık sıfatının tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, davalının 01.05.2007 tarihli kira sözleşmesi ile 25/B ve 25/3 kapı nolu taşınmazlarda müvekkillerinin murisi ile yapılan kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, 25/B nolu taşınmazın müvekkillerinin murisine ait olduğunu, bu sebeble müvekkillerine ait olan 25/B nolu kısım kira bedelinin müvekkillerine ödendiğini, 01.05.2011 tarihinde başlayan dönem kira bedelinin aylık net 7000,00 TL olduğunu belirterek 01.05.2011 tarihinden itibaren 25/B nolu kısmın kira bedelinin aylık 12.000,00 TL tespitine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece ilk verilen ve dairemizce bozulan hükümde kira parası hak ve nesafet ilkesine göre 01.05.2011 tarihinden itibaren 10.800,00 TL olarak tespit edilmiş, davalının temyizi sonucunda, dairemizce, davacının 18.02.2012 tarihinde açtığı dava ile geçmiş dönem için kira bedelinin tespitini isteyemeyeceği gibi, davacı söz konusu dönem için kira bedelinin 7000,00 TL olması konusunda anlaştıklarını belirtmesine göre de 01.05.2011 tarihinden başlayan dönem için kira bedelinin tespitini talep edemeyeceğinden, davacının 01.05.2012 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti talebi olup olmadığı sorularak sonucuna göre karar verilmesi gerektiği belirtilerek hükmün bozulması üzerine, mahkemece bozma ilamına uyularak 01.05.2011 tarihinde başlayan dönem kira bedelinin aylık net 7000,00 TL olduğu kabul edilerek, söz konusu miktara TUİK tarafından açıklanan ÜFE enflasyon oranından artış yapılmak suretiyle 01.05.2007 tarihli kira sözleşmesi ile kiralanan 25/B ve 25/3 nolu kiralananların kira bedelinin 01.05.2012 tarihinden itibaren brüt 9.674,87 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında 01.05.2007 tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı tarafından 01.05.2012 tarihinde başlayan dönem için 25/B kapı nolu taşınmazın kira bedelinin tespiti talep edilmiş olup, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beşinci yıl kirasına ilişkin kira bedelinin tespitinin talep edilmiş olması ve daha önce ki yıllarda da mahkemece tespit edilen kira bedeli olmamasına göre aylık kira bedeli hak ve nesâfet esaslarına göre belirlenmelidir. Hal böyle iken mahkemece 01.05.2011 tarihinde başlayan dönem için aylık kira bedeli net 7.000,00 TL olarak kabul edilerek bu miktara TUİK tarafından açıklanan ÜFE enflasyon oranından artış yapılmak suretiyle kira bedelinin tespiti doğru değildir
Öte yandan; 6100 sayılı HMK.26/1. maddesine göre “Hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir.” Davacı dava dilekçesinde ve cevaba cevap dilekçesi olarak verdiği dilekçesinde 01.05.2007 Tarihli kira sözleşmesine istinaden kiraya verilen 25/B ve 25/3 nolu taşınmazlardan 25/B nolu kiralananın kira bedelinin tespitini talep etmiş, nitekim bozmadan önce alınan bilirkişi raporunda da bilirkişi tarafından 25/B no’lu kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getireceği kira bedeli tespit edilmiştir. Hal böyle iken mahkemece infazda tereddüte neden olacak ve talebi aşar şekilde 25/B ve 25/3 nolu kiralananların kira bedelinin tespitine karar verilmesi de usul ve yasaya aykırıdır.
Mahkemece, kira bedelinin tespiti talep edilen 01.05.2012 tarihli dönemde kira bedeli hak ve nesâfet ilkesine göre belirleneceğinden, talep konusu 25/B nolu taşınmazın emsal ve rayiçlere göre boş olarak kiraya verilebileceği bedelin belirlenmesi için bilirkişiden denetime elverişli rapor alınarak, belirlenen kira bedelinden hak ve nesâfet oranında indirim yapılarak, kısmen kabule ilişkin kararın sadece davalı tarafından temyiz edilmiş olması nedeniyle usulü kazanılmış haklara da riayet edilerek karar verilmesi gerektiğinden hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda yazılı nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalı yararına BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 24.09.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
YARGITAY
- HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2017/4158
Karar Numarası: 2018/10654
Karar Tarihi: 25.10.2018
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ
KİRA DÖNEMİ SONA ERDİKTEN SONRA DAVA AÇILMASI
DAVACININ TALEP ETTİĞİ TARİHTEN İTİBAREN KİRA BEDELİNİN TESPİTİNİ İSTEYEBİLMESİ
MAHKEMECE, DAVACIYA BEDELİN TESPİTİNİ İSTEMESİNİN SORULMAMASI
Özeti: Taraflar arasında imzalanan altı yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı açtığı dava ile belli bir tarihten itibaren kira bedelinin tespitini istemiş ise de, dönem sona erdikten sonra dava açılmakla dava süresinde değildir. Ancak davacı talep ettiği tarihten itibaren kira bedelinin tespitini isteyebilir. Bu durumda mahkemece bedelin tespitini isteyip istemediği davacıya sorularak, kira bedelinin tespitinin istenmesi halinde hak ve nesafet ilkeleri gereğince rayice uygun olarak kira bedelinin belirlenmesi, iki bilirkişi raporu arasında çelişki olduğu da dikkate alınarak, raporlar arasındaki çelişkinin giderilmesi, gerekirse yeniden bilirkişiden rapor alınması, tespit edilecek bedelin, kiracının tespit istenilen dönemde ödemekte olduğu bedelden az olması halinde ise davanın reddine karar verilmeyip kiracının ödemekte olduğu bedele hükmedilerek bir tespit kararı verilmesi, davacının kira bedelinin tespitini istememesi halinde ise davanın süresinde açılmadığından reddine karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmektedir.
Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı; davalı bankanın 01.06.2007 tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, halen aylık 5.462 TL kira bedeli ödediğini, emsallere göre kira bedelinin rayicin altında kaldığını ileri sürerek, kira bedelinin 01.06.2013 tarihinden itibaren aylık 23.000 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.Davalı; davanın sürede açılmadığını, sözleşmeye göre artış yaptıklarını savunarak, davanın reddini dilemiştir.Mahkemece; 2014-2015 dönemi için bilirkişinin aylık kira bedelini net 6.034 TL belirlediği, davalı kiracının ödediği bedelden daha az kira bedeli tespit edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res’en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, Mahkemece bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.Türk Borçlar Kanun’unun 345. maddesi gereğince, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Taraflar arasında imzalanan 01.06.2007 başlangıç tarihli ve altı yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı 19.06.2014 tarihinde açtığı dava ile 01.06.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini istemiş ise de, 01.06.2013-01.06.2014 dönemi sona erdikten sonra dava açılmakla dava süresinde değildir. Ancak davacı 01.06.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini isteyebilir. Bu durumda mahkemece 01.06.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere kira bedelinin tespitini isteyip istemediği davacıya sorularak, 01.06.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitinin istenmesi halinde hak ve nesafet ilkeleri gereğince rayice uygun olarak kira bedelinin belirlenmesi, iki bilirkişi raporu arasında çelişki olduğu da dikkate alınarak, raporlar arasındaki çelişkinin giderilmesi, gerekirse yeniden bilirkişiden rapor alınması, tespit edilecek bedelin, kiracının tespit istenilen dönemde ödemekte olduğu bedelden az olması halinde ise davanın reddine karar verilmeyip kiracının ödemekte olduğu bedele hükmedilerek bir tespit kararı verilmesi, davacının 01.06.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini istememesi halinde ise davanın süresinde açılmadığından reddine karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 25.10.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
YARGITAY
- HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2015/6671
Karar Numarası: 2015/10025
Karar Tarihi: 18.11.2015
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ
ÜÇÜNCÜ ARTIŞ YILINDAN İTİBAREN KİRA BEDELİNİN TESPİTİ İSTENMESİ
TESPİTİ TALEP EDİLEN DÖNEMİN ENDEKS DÖNEMİ OLMASI
Özeti: Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin 5 yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nasafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Beş yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, mahkemece bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nasafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir. Davacı tarafından üçüncü artış yılından itibaren kira bedelinin tespiti istendiğine göre, mahkemece yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilerek, tespiti talep edilen dönemin endeks dönemi olduğu kabul edilerek, bir önceki yıl ödenen kira bedelinin ÜFE endeksi oranında arttırılarak kira bedelinin tespiti gerekirken yazılı şekilde aidatla birlikte hesaplanarak kira bedelinin tespiti doğru değildir.
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne, aylık kira bedelinin 15/08/2014 tarihinden itibaren 571,37 TL. olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde ve yargılama sırasındaki beyanında; davalının davacıya ait taşınmazda 15/08/2011 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, ilk kira bedelinin 400,00 TL olarak belirlendiğini, daha sonraki kira bedellerinin TEFE-TÜFE oranında artış yapıldığını, davalının yeni kira dönemi için 520,00 TL ödeme yaptığını, bunun 40,00 TL’sı ile davacı adına aidatları ödediğini, 480,00 TL’sını da davacıya ödediğini ödeme yaptığını, dava konusu taşınmazın yakınına metro yapılması ile birlikte kira bedellerinin artış gösterdiğini, kira bedelinin emsalleri ile karşılaştırıldığında bu artışın normal olduğunu belirterek kira bedelinin 15/08/2014 tarihinden itibaren 750,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili talep edilen bedelin fahiş olduğunu, 2014 Ağustos ayından itibaren 520,00 TL ödediğini, 40,00 TL’sının site aidatı olarak kesildiğini dolayısıyla kira bedeli olarak 480,00 TL ödediğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece ÜFE oranında arttırım yapılarak aylık kira bedelinin 15/08/2014 tarihinden itibaren 571,37 TL. olarak tespitine karar verilmiştir.
01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun kira parasının tespitine ilişkin 344 maddesinde” Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” düzenlemesi getirilmiştir. Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin 5 yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nasafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Beş yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, mahkemece bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nasafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir.
Olayımıza gelince; davacı tarafından üçüncü artış yılı olan 15.08.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti istendiğine göre, mahkemece yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilerek, tespiti talep edilen dönemin endeks dönemi olduğu kabul edilerek, bir önceki yıl ödenen 480 TL kira bedelinin ÜFE endeksi oranında arttırılarak kira bedelinin tespiti gerekirken yazılı şekilde aidatla birlikte hesaplanarak kira bedelinin tespiti doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 18.11.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.